De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft geoordeeld dat verkopers aansprakelijk zijn voor ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door een gebrekkige dakconstructie. Volgens de rechtbank stond de geluidsoverlast het normale gebruik van de woning in de weg, waardoor sprake was van non-conformiteit. Een beroep op de ouderdomsclausule door verkopers slaagde niet.

Wat speelde er?

De koper kocht eind 2020 een woning voor € 220.000,-. Tijdens de bezichtiging had de verkoopmakelaar meegedeeld dat het dak “door de wind kan kraken”. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst hadden de verkopers echter ontkend dat sprake was geweest van gebreken aan de dakconstructie, zoals krakende dakdelen. Na de levering kreeg de koper last van harde knalgeluiden afkomstig van het dak. De koper stelde de verkopers aansprakelijk en liet onderzoek uitvoeren door een ingenieursbureau.

Uit dat onderzoek bleek dat de woning gedurende een meetperiode van één week maar liefst 66 keer piekgeluiden produceerde van 50 tot 60 dB(A), met uitschieters richting 70 dB(A). Volgens het ingenieursbureau werd de geluidsoverlast veroorzaakt doordat de dakplaten niet waren gelegd volgens de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant. De oorzaak lag dus in een constructief gebrek van het dak. Daarnaast concludeerde het ingenieursbureau dat de zonnepanelen geen invloed hadden op de mate van geluidsoverlast. De herstelkosten werden begroot op ongeveer € 12.000,-.

Verweer van de verkopers

De verkopers voerden aan dat geen sprake was van een gebrek dat normaal gebruik van de woning verhinderde. Volgens hen waren de geluiden incidenteel en bovendien gebruikelijk bij dit type woningen. Ook wezen zij erop dat tijdens de bezichtiging was verteld dat het dak kon kraken en dat in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule was opgenomen. Verder vonden zij dat de koper aanvullend onderzoek had moeten doen. Ter onderbouwing van hun standpunt schakelden de verkopers een adviseur in. Deze stelde dat geen sprake was van een constructief probleem en dat bewoning van de woning gewoon mogelijk was.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank volgde het verweer van de verkopers niet. Volgens de rechtbank bleek uit de rapporten van het ingenieursbureau voldoende duidelijk hoe het onderzoek was uitgevoerd en waarom sprake was van een constructief probleem. Ook zag de rechtbank geen aanleiding om aan de geluidsmetingen te twijfelen. Daarbij speelde mee dat de verkopers hun kritiek onvoldoende concreet hadden onderbouwd. De rechtbank oordeelde vervolgens dat de geluidsoverlast het normale gebruik van de woning in de weg stond. Van belang was dat de maximaal toelaatbare geluidsniveaus uit het Activiteitenbesluit gedurende één week maar liefst 66 keer waren overschreden, ook in de avond- en nachtperiode. Volgens de rechtbank ging het daardoor niet om geluiden die een koper als normale leefgeluiden hoefde te accepteren. Daarnaast stond volgens de rechtbank vast dat het gebrek al aanwezig was ten tijde van de eigendomsoverdracht. Het probleem vloeide immers voort uit de ondeugdelijke dakconstructie zelf. Dat de verkopers verklaarden dat zij de geluiden altijd al hadden gehoord, bevestigde dat oordeel.

Ouderdomsclausule biedt geen volledige bescherming

In de koopovereenkomst was een ouderdomsclausule opgenomen waarin stond dat de woning meer dan 31 jaar oud was en dat verkopers niet konden garanderen dat geen gebreken aanwezig waren die verband hielden met de ouderdom van de woning. Toch kwam de rechtbank tot het oordeel dat sprake was van non-conformiteit. Doorslaggevend was dat het gebrek het normale gebruik van de woning aantastte en bovendien niet kenbaar was voor de koper. Daarmee bevestigt deze uitspraak dat een ouderdomsclausule een verkoper niet zonder meer beschermt tegen aansprakelijkheid voor ernstige verborgen gebreken.

Schadevergoeding

De rechtbank veroordeelde de verkopers hoofdelijk tot betaling van € 11.797,50 aan herstelkosten. Daarnaast moesten zij de onderzoekskosten van € 1.775,30 vergoeden. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen. De rechtbank wees ook het verweer af dat de koper de schade zelf had vergroot door zonnepanelen te plaatsen. Volgens de rechtbank hoefde van de koper niet te worden verwacht dat zij met het plaatsen van zonnepanelen zou wachten totdat het geschil over het dak was opgelost.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact met specialist?

Voor vragen over knallende dakplaten, verborgen gebreken of koopovereenkomsten kun je contact met mij opnemen via jipvanvlokhoven@lawandpepper.com, of een afspraak inplannen bij ons kantoor in Eindhoven. Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.