Een dak dat bij temperatuurschommelingen kraakt of knalt, kan een verborgen gebrek zijn dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. In een dergelijke situatie kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Een goede geluidsmeting en rapportage is een must. De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 30 april 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2117) dat verkoper niet aansprakelijk was voor de herstelkosten van het dak, omdat de geluidsnorm hoofdzakelijk werd overschreden door andere geluiden.

Feiten

Na de aankoop van de woning werden kopers geconfronteerd met geluidsoverlast. Bij temperatuurwisselingen traden knallende geluiden op, die volgens kopers in de periode april tot en met oktober met name ’s nachts tot hinder en slaapverstoring leidden. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben kopers een geluidsmeting laten uitvoeren. Uit dit onderzoek bleek dat de grenswaarde van 50 dB in de nachtperiode werd overschreden. Volgens kopers volgde hieruit dat sprake was een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond.

Verborgen gebrek

Op grond van artikel 7:17 BW moet een woning bij levering de eigenschappen bezitten die de koper op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Tot die eigenschappen behoort de geschiktheid voor normaal gebruik als woning. Niet elke vorm van hinder of overlast staat het normaal gebruik van de woning in de weg. Van belang zijn onder meer de ernst, de frequentie en de duur van de klachten, bezien in het licht van wat een koper redelijkerwijs mocht verwachten. In de praktijk wordt om die reden vrijwel altijd een geluidsmeting uitgevoerd om de ernst van de overlast te kwantificeren. Zo ook in deze zaak.

Beoordeling rechtbank: verkopers niet aansprakelijk voor gebrek

Uit het geluidsrapport bleek dat de overschrijding van de 50 dB-norm als gevolg van het dak gemiddeld 1,26 keer per nacht plaatsvond. Daarnaast volgde uit het rapport dat andere geluiden – afkomstig uit de omgeving – vaker tot overschrijdingen leidden dan de knallen van het dak. Tegen die achtergrond oordeelde de rechtbank dat niet kon worden gesproken van een wezenlijke aantasting van het woongenot. De frequentie van de door het dak veroorzaakte overschrijdingen was daarvoor te beperkt. Dat de kopers de geluiden als hinderlijk ervaarden, maakte dit niet anders. Voor aansprakelijkheid van de verkoper is vereist dat de hinder objectief bezien voldoende ernstig en structureel is. Daarvan was in dit geval geen sprake. De rechtbank kwam dan ook tot de conclusie dat de woning voldeed aan de overeenkomst. Van non-conformiteit was geen sprake, zodat de verkoper niet aansprakelijk was voor de gestelde schade. De vordering tot vergoeding van € 53.000 werd afgewezen.

Contact advocaat vastgoedrecht?

Deze uitspraak bevestigt het belang van een goede geluidsmeting en rapportage daarvan. Daarbij moet niet alleen ingezoomd worden op de overschrijding van geluidsnormen, maar is ook van belang dat inzichtelijk wordt gemaakt dat de overschrijdingen van de geluidsnormen afkomstig zijn van knallende of krakende dakplaten.

Voor vragen over knallende dakplaten, verborgen gebreken of koopovereenkomsten kun je contact met mij opnemen via jipvanvlokhoven@lawandpepper.com, of een afspraak inplannen bij ons kantoor in Eindhoven. Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.