Eén van de eerste gepubliceerde uitspraken over knallende dakplaten betreft de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:6755). Volgens het hof was sprake van dusdanige ernstige geluidsoverlast zodat normaal wonen en slapen op de verdieping vrijwel onmogelijk werd. De verkopers moesten daarom de herstelkosten vergoeden.

Koop woning met knallend dak

De kopers kochten in 2010 een woning uit 1979. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst stond vermeld: “Bij temperatuurswisselingen kraken dakplaten.” Na de aankoop ontdekten de kopers dat het niet ging om gewone kraakgeluiden, maar om harde knallen vanuit het dak. Volgens de kopers waren de geluiden zo ernstig dat slapen op de verdieping vrijwel onmogelijk was. Een deskundigenonderzoek wees uit dat de dakplaten onvoldoende waren bevestigd. In plaats van vijf nagels per gording waren slechts drie nagels gebruikt. Daardoor ontstonden bij temperatuurwisselingen schoksgewijze vervormingen van de dakplaten, met harde knalgeluiden als gevolg.

Ernstige geluidsoverlast = non-conformiteit

Het hof benadrukte dat een woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Daarbij hoort volgens het hof ook dat bewoners normaal moeten kunnen slapen zonder ernstige verstoring van het woongenot. Volgens het hof was voldoende bewezen dat (i) de knallen regelmatig voorkwamen, (ii) de geluiden zeer hinderlijk waren, (iii) de nachtrust ernstig werd verstoord en (iv) de geluidsoverlast al langere tijd bestond. Daarmee stond vast dat het gebrek het normale gebruik van de woning belemmerde. De woning voldeed daarom niet aan de koopovereenkomst.

Mededeling “dakplaten kraken” onvoldoende

De verkopers voerden aan dat zij de kopers vooraf hadden gewaarschuwd doordat in de vragenlijst stond dat de dakplaten konden kraken. Het hof ging daar niet in mee. Volgens het hof deed die mededeling geen recht aan de ernst van het probleem. Ook het tijdens de bezichtiging indrukken van een dakplaat was onvoldoende om de kopers duidelijk te maken dat sprake was van ernstige knalgeluiden die het slapen konden verstoren. Deze overweging is juridisch belangrijk. Een algemene opmerking dat een dak “kan kraken” betekent dus niet automatisch dat een koper ernstige geluidsoverlast hoeft te accepteren.

Ouderdomsclausule helpt verkoper niet

Ook het beroep op de ouderdomsclausule werd afgewezen. Volgens het hof hield het gebrek geen verband met normale veroudering van de woning, maar met een foutieve bevestiging van de dakplaten. Daarom viel het probleem niet onder de “voorzienbare en te verwachten tekortkomingen” van een oudere woning. Dat is van groot belang bij procedures over verborgen gebreken. Verkopers beroepen zich vaak op een ouderdomsclausule, maar die biedt lang niet altijd bescherming.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact specialist knallend dak?

Heeft u na de bouw of aankoop van uw woning ook last van een tikkend, krakend of knallend dak? Of is er sprake van andere gebreken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Ons kantoor heeft kennis over deze problematiek en kunt u in contact brengen met partijen die u ook van dienst kunnen zijn. Zowel als het gaat om dossiervorming (wat is het probleem, oorzaak, gevolg, herstel en herstelkosten) alsmede als het gaat om het kunnen verhalen van de kosten op de verkoper, aannemer en/of architect.