De rechtbank Oost-Brabant moet zich buigen over de vergoeding die verkopers aan kopers moesten betalen voor het leveren van een woning met een knallend dak. met knallende dakplaten. De rechtbank paste daarbij een correctie toe van 40% wegens “nieuw voor oud” en 10% in verband met het (mogelijk) verkrijgen van een subsidie.

Achtergrond van de zaak

In een eerder tussenvonnis had de rechtbank al geoordeeld dat de knallende dakplaten een gebrek vormden waarvoor de verkoper aansprakelijk was. In het eindvonnis van 20 september 2023 stond daarom vooral de schadebegroting centraal. De kopers hadden offertes laten opstellen voor herstel van het dak. Volgens deskundigen waren de voorgestelde werkzaamheden noodzakelijk om het gebrek daadwerkelijk weg te nemen. De verkoper vond de werkzaamheden veel te vergaand en stelde dat minder ingrijpende maatregelen voldoende zouden zijn. De rechtbank ging daar niet in mee. Volgens de rechtbank vormden de offertes en deskundigenrapporten een voldoende betrouwbare basis voor de begroting van de schade. Daarbij werd meegewogen dat de deskundigheid en ervaring van de betrokken deskundigen niet waren weersproken.

Subsidie verlaagt de schade

Een belangrijk discussiepunt was de vraag of rekening moest worden gehouden met mogelijke subsidies voor verduurzaming. De verkoper stelde dat de werkzaamheden aan het dak ook zouden leiden tot energiebesparing en verduurzaming, waardoor de kopers aanspraak konden maken op subsidies. De rechtbank volgde dat standpunt. Hoewel niet exact kon worden vastgesteld op welk subsidiebedrag de kopers recht zouden hebben, schatte de rechtbank de beschikbare subsidie op 10% van de herstelkosten. Daardoor werd de schadevergoeding al direct verminderd.

Forse aftrek wegens ‘nieuw voor oud’

Het belangrijkste onderdeel van de uitspraak betreft de toepassing van het beginsel “nieuw voor oud”. De rechtbank stelde vast dat de kopers op grond van de koopovereenkomst recht hadden op een deugdelijk dak uit de jaren ’80. Na uitvoering van de herstelwerkzaamheden zouden zij echter beschikken over een volledig modern dak dat voldeed aan de nieuwste eisen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing. Volgens de rechtbank zou het nieuwe dak daardoor aanzienlijk meer waard zijn dan het oorspronkelijke dak waarop de kopers recht hadden. Ook de energiebesparing en de waardevermeerdering van de woning moesten volgens de rechtbank worden meegenomen bij de schadebegroting. De rechtbank verwierp daarom het standpunt van de kopers dat geen aftrek “nieuw voor oud” mocht plaatsvinden omdat het herstel enkel bedoeld was om het gebrek weg te nemen. Bij gebrek aan exacte gegevens schatte de rechtbank de waardevermeerdering, energiebesparing en het voordeel van het nieuwe dak gezamenlijk op maar liefst 40% van de herstelkosten. Dat leidde tot een aanzienlijke vermindering van de uiteindelijke schadevergoeding.

De rechtbank kwam uiteindelijk tot de volgende berekening:

• herstelkosten: € 38.770
• aftrek subsidie: 10%
• aftrek nieuw voor oud / energiebesparing / waardevermeerdering: 40%

Per saldo bleef een schadevergoeding van € 19.385,- over. Daarnaast kende de rechtbank ruim € 8.500,- aan deskundigenkosten toe.

Geen verrekening van algemene woningwaardestijging

De verkoper voerde daarnaast aan dat de woning sinds de aankoop al in waarde was gestegen en dat de kopers daarom feitelijk geen schade hadden geleden. Dat verweer wees de rechtbank af. Een algemene stijging van de huizenprijzen staat volgens de rechtbank los van het gebrek aan het dak en hoeft daarom niet te worden verrekend met de schadevergoeding.

Geen vergoeding voor therapiekosten

De kopers hadden ook aanspraak gemaakt op vergoeding van kosten voor psychologische behandeling of therapie vanwege de langdurige overlast en de slepende procedure. De rechtbank wees die vordering af. Volgens de rechtbank stond onvoldoende vast dat deze behandeling noodzakelijk was geworden door het gebrek aan het dak. De kosten stonden daarom in een te ver verwijderd verband tot het gebrek.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact met specialist?

Voor vragen over knallende dakplaten, verborgen gebreken of koopovereenkomsten kun je contact met mij opnemen via jipvanvlokhoven@lawandpepper.com, of een afspraak inplannen bij ons kantoor in Eindhoven. Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.