De rechtbank Limburg heeft geoordeeld dat kopers van een woning onvoldoende hebben bewezen dat sprake was van zodanig ernstige geluidsoverlast door een knallend dak dat de woning niet normaal gebruikt kon worden. De vordering tegen de verkopers werd daarom afgewezen. De uitspraak laat zien dat een beroep op non-conformiteit bij een knallend dak niet alleen vraagt om technisch bewijs van de oorzaak van de geluiden, maar vooral ook om overtuigend bewijs van de ernst van de overlast en de gevolgen voor het woongenot.

Wat speelde er?

De kopers hadden in 2016 een woning gekocht voor € 850.000,-. Na de aankoop klaagden zij over harde kraak- en knalgeluiden vanuit het dak, met name bij temperatuurschommelingen en hoge luchtvochtigheid. Een door de kopers ingeschakelde dakdeskundige concludeerde dat de geluiden werden veroorzaakt door verschuivingen tussen dakplaten, houten constructiedelen en bevestigingsmiddelen. Volgens de deskundige trokken de gebruikte sandwichpanelen krom bij opwarming en ontstonden daardoor plotselinge spanningsontladingen met harde kraak- en knalgeluiden als gevolg. De deskundige stelde bovendien dat een dak van een woonhuis in beginsel niet hoort te knallen en dat dergelijke geluiden wijzen op ondeugdelijk uitgevoerd werk of ongeschikte materialen. Gezien de hoge kosten van het herstellen van de situatie moet volgens de dakdeskundig serieus worden overwogen om de dakplaten geheel te vervangen door stabielere en steviger dakelementen. De kosten van het slopen en vervangen van de huidige dakplaten, inclusief aanbrengen van een waterdichte folie en nieuwe panlatten worden in het rapport geraamd op € 76.000,-- inclusief btw. Ter comparitie is door kopers aangevoerd dat de bedoelde kosten moeten worden begroot op € 98.031,88, nu in het oorspronkelijke rapport is uitgegaan van een verkeerde, want te kleine, oppervlakte van het dak.

Rechtbank ziet onvoldoende bewijs van ernstige hinder

Ondanks het deskundigenrapport wees de rechtbank de vordering af. Volgens de rechtbank hadden de kopers onvoldoende onderbouwd dat de geluidsoverlast daadwerkelijk zo ernstig was dat normaal gebruik van de woning onmogelijk werd. Daarbij speelde een belangrijke rol dat de woning deels als Bed & Breakfast werd gebruikt. De rechtbank vond het opvallend dat op de website van de Bed & Breakfast nergens melding werd gemaakt van geluidsoverlast door het dak. Ook bleek uit verklaringen van eerdere gasten en musici die in de woning verbleven niet dat zij hinderlijke knalgeluiden hadden ervaren. Dat strookte volgens de rechtbank niet met de ernstige geluidshinder die door de deskundige was beschreven.

Geen deskundigenonderzoek door de rechtbank

De rechtbank zag daarom geen aanleiding om zelf nog een onafhankelijk deskundigenonderzoek te laten uitvoeren naar het dak. Volgens de rechtbank was eerst meer overtuigend bewijs nodig dat daadwerkelijk sprake was van ernstige en structurele geluidsoverlast die het normale gebruik van de woning aantastte. Deze uitspraak laat zien dat een technisch rapport alleen niet altijd voldoende is in een procedure over een knallend dak of verborgen gebrek. Voor een succesvolle claim is ook van groot belang dat duidelijk kan worden aangetoond dat (i) de geluidsoverlast ernstig en structureel is, (ii) het woongenot daadwerkelijk wordt aangetast, (iii) de hinder objectief kan worden onderbouwd en (iv) de klachten passen bij de feitelijke situatie. Juist daarom zijn objectieve geluidsmetingen, verklaringen van bewoners of derden en een goede documentatie van de overlast vaak doorslaggevend in procedures over knallende dakplaten.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact advocaat vastgoedrecht

Voor vragen over knallende dakplaten, verborgen gebreken of koopovereenkomsten kun je contact met mij opnemen via jipvanvlokhoven@lawandpepper.com, of een afspraak inplannen bij ons kantoor in Eindhoven. Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.