De rechtbank Limburg heeft geoordeeld dat geluidsoverlast door knallende dakplaten in deze zaak niet ernstig genoeg was om te concluderen dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. De kopers kregen daarom geen gelijk in hun beroep op non-conformiteit en dwaling. De uitspraak is interessant omdat de rechtbank uitgebreid beoordeelt wanneer geluidsoverlast door een dakconstructie juridisch ernstig genoeg is om een verborgen gebrek op te leveren.

Geluidsmetingen bij knallend dak

De kopers stelden dat slapen in de woning onmogelijk werd door harde kraak- en knalgeluiden afkomstig van de dakconstructie. Volgens hen veroorzaakte de thermische werking van de dakplaten tijdens temperatuurwisselingen tientallen geluidspieken per nacht. In opdracht van de kopers verrichtte Quattro Expertise geluidsmetingen in de woning. Volgens het rapport werden in de ouderslaapkamer geluidspieken gemeten tot 59,5 decibel en op zolder zelfs tot 65,6 decibel. Op zolder zouden gedurende twee nachten meer dan dertig piekgeluiden boven de 45 decibel zijn geregistreerd. De kopers voerden aan dat hierdoor sprake was van ernstige slaapverstoring en dat de woning daardoor niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

Rechtbank: niet iedere knallende dakconstructie is een gebrek

Ten aanzien van de ouderslaapkamer oordeelde de rechtbank dat gedurende vier nachten slechts vier à vijf geluidspieken boven de 45 decibel per nacht waren gemeten. Slechts één keer werd een piek van ongeveer 60 decibel geregistreerd. De rechtbank vergeleek dit met het geluid van een vaatwasser of wekker en oordeelde dat één dergelijke geluidspiek in vier nachten onvoldoende is om te concluderen dat ongestoord slapen onmogelijk is.

Ook voor de zolder kwam de rechtbank uiteindelijk tot hetzelfde oordeel, ondanks het grotere aantal gemeten piekgeluiden. Daarbij speelde een belangrijke rol dat de woning oorspronkelijk uit 1907 dateerde. Volgens de rechtbank moeten kopers van een oudere woning rekening houden met verouderde materialen en geluiden die ontstaan door werking van een oude dakconstructie. Dat in de verkoopbrochure stond dat op zolder een slaapkamer kon worden gerealiseerd, betekende volgens de rechtbank niet dat de koper mocht verwachten dat geen aanvullende maatregelen nodig zouden zijn om geluidshinder te beperken.

Geen schending van mededelingsplicht

De kopers voerden daarnaast aan dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden doordat zij niet hadden verteld dat sprake was van knallende dakplaten. Ook dat argument werd afgewezen. Volgens de rechtbank waren de gemeten geluiden niet van dien aard dat de verkopers hadden moeten begrijpen dat de kopers hierover een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Daarom rustte op hen geen verplichting om hierover actief mededelingen te doen. Ook het beroep op dwaling slaagde daarom niet.

Belang van deze uitspraak bij geschillen over knallende dakplaten

Deze uitspraak laat zien dat niet iedere vorm van geluidsoverlast door een dakconstructie automatisch leidt tot non-conformiteit of aansprakelijkheid van de verkoper. Voor procedures over knallende dakplaten blijft van groot belang hoe ernstig en frequent de geluiden daadwerkelijk zijn. Ook kijken rechters nadrukkelijk naar de aard en ouderdom van de woning en naar de vraag welke verwachtingen een koper redelijkerwijs mocht hebben.

Contact advocaat vastgoedrecht Eindhoven?

Heeft u na de bouw of aankoop van uw woning ook last van een tikkend, krakend of knallend dak? Of is er sprake van andere gebreken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Ons kantoor heeft kennis over deze problematiek en kunt u in contact brengen met partijen die u ook van dienst kunnen zijn. Zowel als het gaat om dossiervorming (wat is het probleem, oorzaak, gevolg, herstel en herstelkosten) alsmede als het gaat om het kunnen verhalen van de kosten op de verkoper, aannemer en/of architect.