De rechtbank Midden‑Nederland oordeelde op 28 februari 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:978) dat verkoper aansprakelijk is voor ernstige kraak-, tik- en knalgeluiden afkomstig van een dakconstructie. Volgens de rechtbank voldeed de woning daardoor niet aan de koopovereenkomst, omdat het normale gebruik als woonhuis wezenlijk werd aangetast

Wat was er aan de hand?

De koper kocht in juli 2017 een woning. In het NVM-inlichtingenformulier had de verkoper over het dak vermeld: 'bij extreem droge periode geluid door werking van houten dakconstructie'. Na de levering en een verbouwing merkte de koper dat het dak bij warm weer extreem harde kraakgeluiden maakte. De koper liet daarop onderzoek uitvoeren door een ingenieursbureau. Uit dat onderzoek bleek dat het dak tijdens één nachtperiode 26 keer een kraak-, tik- of knalgeluid had geproduceerd tussen de 50 en 63 dB(A). Volgens het rapport is 63 dB(A) vergelijkbaar met het geluid van een digitale wekker op ongeveer één meter afstand. De deskundige concludeerde dat de geluiden werden veroorzaakt door de constructie van de dakelementen. Onder meer was sprake van werking van de dakelementen door temperatuur- en vochtverschillen en van speling rond bevestigingsmiddelen, waardoor onderdelen van het dak ten opzichte van elkaar konden verschuiven. Daardoor ontstonden tikkende, krakende en knallende geluiden

Verweer van de verkoper

De verkoper voerde aan dat de koper te laat had geklaagd en daarom geen beroep meer kon doen op non-conformiteit. Ook stelde de verkoper dat de koper uit het inlichtingenformulier had kunnen begrijpen dat het dak geluid kon maken. Verder werd aangevoerd dat de woning nog steeds geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank ging niet mee in het verweer dat te laat was geklaagd. De koper had eerst afgewacht of de geluiden zouden blijven optreden en vervolgens onderzoek laten uitvoeren. Kort na ontvangst van het deskundigenrapport had hij de verkoper aansprakelijk gesteld. Volgens de rechtbank had de koper daarmee voldoende voortvarend gehandeld.

De rechtbank stelde voorop dat een woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Daarbij hoort dat in de woning op een voldoende veilige manier moet kunnen worden gewoond zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Volgens de rechtbank was daarvan in deze zaak geen sprake. Doorslaggevend was dat de geluiden in de slaapkamer met grote regelmaat voorkwamen en een geluidsniveau bereikten tussen de 50 en 63 dB(A). De rechtbank sloot aan bij de door de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) gehanteerde richtwaarde van maximaal 45 dB(A) in slaapkamers. Tegen die achtergrond oordeelde de rechtbank dat het woongenot wezenlijk werd aangetast. Ook het argument dat de koper wist dat het dak geluid kon maken, slaagde niet. Volgens de rechtbank hoefde de koper uit de mededeling “bij extreem droge periode geluid door werking van houten dakconstructie” niet te begrijpen dat sprake kon zijn van zulke ernstige en harde kraak- en knalgeluiden in de slaapkamer. De rechtbank concludeerde daarom dat de woning bij het sluiten van de koopovereenkomst niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Daarmee was sprake van non-conformiteit.

Herstelkosten en schadevergoeding

De koper vorderde primair volledige vervanging van de dakplaten voor ruim € 52.000,-. Subsidiair vorderde hij herstelkosten van € 28.910,-. De rechtbank wees volledige vervanging af. Volgens de rechtbank mocht van de koper worden verwacht dat hij bij de aankoop rekening hield met enig geluid van het dak, mede gezien de mededeling in het inlichtingenformulier. Daarom hoefde het dak niet volledig te worden vernieuwd om elk mogelijk geluid uit te sluiten. Wel kende de rechtbank een bedrag van € 22.000,- toe voor herstel van het dak. Daarnaast werden de onderzoekskosten van € 1.149,50 toegewezen, zodat de totale veroordeling uitkwam op € 23.149,50 exclusief rente en proceskosten.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact advocaat vastgoedrecht?

Voor vragen over knallende dakplaten, verborgen gebreken of koopovereenkomsten kun je contact met mij opnemen via jipvanvlokhoven@lawandpepper.com, of een afspraak inplannen bij ons kantoor in Eindhoven. Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.