De rechtbank Overijssel oordeelde dat een verkoper aansprakelijk is voor ernstige kraak- en knalgeluiden afkomstig van een dakconstructie. Volgens de rechtbank werd het woongenot van de woning hierdoor wezenlijk aangetast, waardoor sprake was van non-conformiteit bij de koop van de woning. De uitspraak is juridisch interessant omdat de rechtbank uitgebreid ingaat op de vraag wanneer een knallend dak het normale gebruik van een woning belemmert én wanneer een verkoper een mededelingsplicht heeft over geluidsoverlast door dakplaten.

Geluidspieken werden gemeten met uitschieters richting de 70 dB(A)

De koper had in 2016 een twee-onder-één-kapwoning gekocht die in 2006 was gebouwd. Voorafgaand aan de koop had de koper de woning tweemaal bezichtigd. Tijdens de bezichtigingen werd expliciet gevraagd naar geluiden in en rondom de woning. Er werd onder meer getest of geluiden van de buren hoorbaar waren en er werd gevraagd naar het ventilatiesysteem. Na de levering van de woning bleek echter dat het dak harde kraak- en knalgeluiden produceerde. De koper stelde de verkopers aansprakelijk en liet onderzoek uitvoeren door een ingenieursbureau.

Uit het deskundigenrapport bleek dat op de eerste en tweede verdieping meerdere geluidspieken werden gemeten met uitschieters richting de 70 dB(A). Volgens het rapport konden deze onverwachte geluidpieken de concentratie verstoren, slaap verstoren en schrikreacties veroorzaken. Het ingenieursbureau concludeerde bovendien dat de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit fors werden overschreden, met name gedurende de nachtelijke uren. Volgens de deskundige werden de knallende dakplaten veroorzaakt door een combinatie van constructieve tekortkomingen. Zo waren plaatselijk tot 75% minder schroefdraadnagels aangebracht dan voorgeschreven, ontbraken bepaalde bevestigingen en was het dakraam ondeugdelijk ondersteund. Daarnaast trokken de gebruikte dakelementen relatief sterk krom onder invloed van temperatuur- en vochtwisselingen. Het rapport concludeerde dat sprake was van een gebrekkige uitvoering van de dakconstructie en dat de geluiden waarschijnlijk al vanaf de bouw van de woning aanwezig waren.

Rechtbank: normaal gebruik woning aangetast

De rechtbank stelde voorop dat een woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Volgens vaste rechtspraak betekent dit dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Volgens de rechtbank was daarvan in deze zaak geen sprake. De rechtbank achtte voldoende bewezen dat de geluidspieken op de bovenverdiepingen opliepen tot bijna 70 dB(A) en dat de nachtrust ernstig kon worden verstoord. Daarbij vond de rechtbank van belang dat de geluiden juist in slaapkamers optraden en dat sprake was van aanzienlijke overschrijdingen van de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit. De rechtbank volgde de verkopers niet in hun verweer dat slechts sprake was van incidentele “doffe knalgeluiden” die niet hinderlijk zouden zijn. Dat sommige buren en bezoekers de geluiden niet als hinderlijk hadden ervaren, vond de rechtbank onvoldoende om de conclusies uit het deskundigenrapport terzijde te schuiven.

Mededelingsplicht verkoper bij knallend dak

Een belangrijk onderdeel van de uitspraak is dat de rechtbank veel gewicht toekende aan de mededelingsplicht van de verkoper. Volgens de rechtbank had het op de weg van de verkopers gelegen om de koper vooraf te informeren over de knallende dakplaten. Daarbij speelde mee dat een dak normaal gesproken geen geluid produceert en dat de dakproblemen eerder onderwerp van gesprek waren geweest met buurtbewoners. Ook vond de rechtbank van belang dat de koper vooraf expliciet had gevraagd naar geluiden in de woning. Juist daarom hadden de verkopers melding moeten maken van de knallende dakconstructie. Dat de verkopers stelden dat de koper mogelijk extra gevoelig was voor geluid, maakte volgens de rechtbank geen verschil. De gemeten geluidspieken waren objectief gezien ernstig genoeg om het normale woongenot aan te tasten.

Niet volledige herstelkosten toegewezen

Hoewel de rechtbank oordeelde dat sprake was van non-conformiteit, werden niet alle gevorderde herstelkosten toegewezen. De koper wilde volledige vervanging van het dak en vorderde ruim € 26.000,- aan schadevergoeding. De rechtbank vond echter onvoldoende onderbouwd waarom niet kon worden volstaan met een minder ingrijpende herstelmethode die eerder door het ingenieursbureau zelf was voorgesteld. Daarom kende de rechtbank uiteindelijk € 11.500,- aan herstelkosten toe, vermeerderd met deskundigenkosten en proceskosten.

Lees hier de gehele uitspraak.

Contact advocaat knallend dak?

Heeft u na de bouw of aankoop van uw woning ook last van een tikkend, krakend of knallend dak? Of is er sprake van andere gebreken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Ons kantoor heeft kennis over deze problematiek en kunt u in contact brengen met partijen die u ook van dienst kunnen zijn. Zowel als het gaat om dossiervorming (wat is het probleem, oorzaak, gevolg, herstel en herstelkosten) alsmede als het gaat om het kunnen verhalen van de kosten op de verkoper, aannemer en/of architect.